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Investissement locatif : Quel régime fiscal choisir ?

Table des matières

dernière mise à jour le : 29/08/2023

La location immobilière figure parmi les nombreux secteurs d’activités qui s’ouvrent le plus au public des investisseurs. Elle participe à l’accroissement des revenus mensuels des particuliers amateurs des placements dans les biens immobiliers.

Le secteur de la location immobilière est l’un des plus sûrs pour les investisseurs. Il permet à ceux-ci de produire de bons chiffres d’affaires, puis de constituer un capital suffisant pour assurer leur retraite.

Les loyers, comme tout revenu, doivent faire l’objet de déclaration auprès du service des impôts pour être fiscalisés. Il est essentiel de savoir quel régime fiscal choisir.

Différents types de régimes fiscaux définissent les réductions sur l’ensemble des recettes provenant de revenus sur la location d’immobilier. Le régime dit réel avec location meublée est considéré comme le plus efficace.

Que faut-il savoir sur le régime fiscal en investissement locatif?

La principale raison de l’affluence autour de l’immobilier locatif n’est autre que les nombreux avantages relativement profitables. On note néanmoins des désagréments qui freinent la course des placements dans ce secteur de l’investissement. On compte les impositions, qui sont incontournables et dont il est essentiel de comprendre le fonctionnement.

Investissement locatif: définition et avantages

Vous êtes considéré comme investisseur locatif lorsque vous achetez un bien immobilier avec objectif d’en faire un bien de location. Contrairement à l’image associée à l’investissement locatif, il ne s’agit pas que d’appartements ou maisons loués. Ce type de placement intègre les parkings, les locaux commerciaux et les bureaux.

En plus d’être l’investissement le plus sûr devant les placements boursiers, il présente l’avantage d’être le seul placement finançable par un prêt. Il permet de diversifier votre patrimoine à coût réduit. Les revenus supplémentaires perçus grâce aux investissements locatifs permettent d’arrondir les revenus mensuels puis de se construire un capital retraite.

Un investissement immobilier locatif peut bénéficier d’un allègement des taux de fiscalisations immobilières prévu par la loi. Les intérêts d’emprunt issus d’achats des biens immobiliers ou travaux de rénovation sont retranchés des impôts. Il faut savoir que le secteur immobilier est le 6ᵉemployeur français puisqu’il apporte 9% de la richesse annuelle produite.

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Qu’entend-on par régime fiscal ?

Un régime fiscal est une notion juridique qui désigne l’ensemble des critères utilisés pour définir l’imposition propre à une entreprise. Les deux types d’imposition mis en jeu dans un régime fiscal sont l’impôt sur le revenu ou IR et l’impôt sur les sociétés ou IS.

On distingue 3 régimes fiscaux possibles, le/la:

  • Microentreprise dans le cas où vos revenus seraient inférieurs à un seuil donné;
  • Régime réel simplifié ou normal et duquel vous relevez lorsque votre revenu dépasse le seuil précédent au cours de deux années consécutives;
  • Déclaration contrôlée.

L’administration fiscale détermine le type de régime correspondant à l’activité que vous menez et à votre chiffre d’affaires. Contrairement à l’impôt sur les sociétés qui ne relève que du régime réel, il est nécessaire de vérifier si vos revenus sont dans les catégories BIC ou BNC. Votre rôle consiste à fournir, en plus du montant, la catégorie dans laquelle celui-ci se trouve.

La catégorie BIC ou Bénéfice Industriel et Commercial est celle de la vente des biens tels que les fournitures, les denrées, et autres marchandises. On y retrouve les autres activités commerciales comme les transactions marchandes de biens et les locations immobilières meublées.

L’autre catégorie est celle des Bénéfices non commerciaux ou BNC caractérisés par les professions libérales relatives à la santé et aux revenus du milieu juridique. Ce sont les revenus déclarés par les agents du corps médical, les notaires, les juges et autres. C’est la catégorie dédiée au revenu éligible au régime de la déclaration contrôlée.

Comment se fait l’imposition sur des revenus locatifs?

Pour fiscaliser vos revenus locatifs une fois déclarés, le service des impôts tient compte du type de location. Si le bien immobilier est en location vide, votre fiscalité relève du régime micro foncier ou du régime réel.

Un déficit foncier se crée lorsque vos recettes sur le loyer sont inférieures aux charges supportées sur le bien immobilier. Dans le régime foncier, les montants déclarés sont ceux perçus des loyers ou revenus fonciers bruts. L’administration fiscale ou fisc applique un taux d’imposition sur 70% de ces revenus fonciers: abattement de 30%.

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Lorsque l’excédent foncier sur le bien loué est élevé, il est préférable de choisir le régime réel. Vous pouvez appliquer sur le revenu déclaré les charges déductibles. Les charges les plus récurrentes sont les frais bancaires, les intérêts de l’emprunt, des travaux de rémunération. Elles sont payées sur le bien et précèdent le calcul de l’impôt en régime réel.

L’autre statut de la location est celui des biens immobiliers loués, avec meubles inclus. Deux possibilités s’offrent à vous dans ce type de régime fiscal :

La fiscalisation du loueur en meublé professionnel où vous choisissez entre le régime forfaitaire ou micro-BIC appliquant un abattement de 50% sur le loyer perçu et un régime fiscal réel.

Et le loueur en meublé non professionnel qui relève de la fiscalisation micro-BIC ou l’IR en bénéfices industriels ou commerciaux et l’IS.

Comment faire un bon choix de régime fiscal pour son projet locatif?

Même disposant des informations, il est légitime de chercher à connaître l’envergure du choix d’un bon régime fiscal. Plusieurs investisseurs sont confrontés à la question de la démarche pour accéder au régime d’imposition qui correspondrait au mieux à leurs recettes sur le loyer.

Quel est le bon régime d’imposition sur les revenus du loyer?

Le meilleur régime d’imposition pour un investisseur dans la location immobilière est celui qui réduit le plus ses impôts sur le revenu déclaré. Une des qualités d’une fiscalité intéressante est de contribuer à maximiser la plus-value en location.

Il faut noter qu’un tel avantage varie selon le profil du revenu et selon qu’il s’agit d’une location non meublée ou meublée.

Pour beaucoup, le régime réel, dans le cadre de la location meublée, est le plus convenable. En régime réel, vous avez la possibilité de réduire votre assiette imposable et de ce fait votre impôt. Ce régime vous autorise à imputer au revenu brut du loyer les charges d’investissement. Ces charges peuvent être plus lourdes que le taux accordé en micro foncier. À la clef, un revenu imposable réduit entraîne un taux plus faible.

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La fiscalisation LMNP réelle en location meublée est davantage recommandée en fiscalisation locative. Qu’il s’agisse d’une location meublée ou non, les taxes imposées sont relativement élevées. La 1re présente un taux d’abattement plus élevé. La part réservée à la fiscalisation dans le revenu locatif est plus faible pour les biens loués avec meuble.

En réponse au choix du régime réel LMNP, le fisc déduit les valeurs des amortissements avant le taux d’abattement et celui de fiscalisation. Il est indispensable de franchir un seuil financier donné pour figurer dans ce régime. Cela revient pour une personne physique d’améliorer sa capacité d’emprunt et sa trésorerie. Le choix des sociétés, SCI ou SAS doit tenir compte de leur manière d’investir face aux régimes.

Quelle démarche pour alléger sa fiscalité en investissement locatif?

La défiscalisation immobilière est une méthode consistant à investir pour reprendre, grâce à la réduction d’impôts, une partie de l’investissement. Il existe plusieurs dispositifs pour parvenir à cet allègement fiscal.

En dehors du LMNP, vous pouvez réduire l’impact des impôts sur vos investissements locatifs à l’aide de lois de défiscalisation.

On peut citer:

  • La loi Pinel, sous certains critères à respecter, peut déduire des assiettes imposables, environ 21% du prix du bien en location non meublé;
  • Le dispositif régi par la loi Denormandie 2019 est semblable à celui de la loi Pinel, mais moins exigeant quant aux conditions sur l’état du bien;
  • Et le régime Duflot qui contraint les investisseurs à respecter des durées et des plafonds de prix sur la location.