Quand on met son bien immobilier à la location, il est nécessaire de prendre des mesures pour se protéger des risques d’impayés de loyer, qui peuvent mettre le propriétaire en difficulté financière.
Les propriétaires peuvent anticiper les impayés de loyers en souscrivant à une assurance propriétaire pour contrer le risque d’impayés de loyer.
Ils peuvent aussi anticiper les impayés en vérifiant si le locataire dispose des pièces justificatives telles qu’une pièce d’identité valide, un justificatif de domicile, un document attestant des ressources du locataire et un document attestant de ses activités professionnelles.
Le choix du locataire est un critère à ne pas négliger pour éviter les risques d’impayés.
Établir des critères dans le choix ses locataires pour éviter les loyers impayés
Pour réduire les risques d’impayés, le bailleur a intérêt à sélectionner minutieusement les futurs locataires du logement. Pour vérifier leur “solvabilité”, c’est-à-dire leur capacité à payer par rapport à leurs revenus, il a le droit de leur demander des documents administratifs.
La liste des pièces à fournir pour le document de location est homologuée par voie réglementaire et dépend du profil du locataire : contrat de travail et derniers bulletins de salaire pour les salariés, bilan comptable pour les commerçants, artisans ou indépendants…
Si le bailleur exige un garant, il lui appartient de vérifier la solvabilité du garant du locataire. Le choix du futur locataire se fait aussi sur des critères humains : le meilleur locataire n’est peut-être pas celui qui a les revenus les plus élevés, mais un locataire solvable en qui vous avez confiance.
Anticiper les impayés de loyer par la vérification des documents
Le dossier du futur locataire est un élément important qui requiert votre vigilance. Vérifiez d’abord que toutes les pièces justificatives suivantes sont présentes :
- Pièce d’identité valide ;
- Justificatif de domicile ;
- Document indiquant les ressources du locataire ;
- Document prouvant l’activité professionnelle.
L’étape la plus importante est de vérifier si les informations fournies par ces documents sont authentiques. Vous pouvez vérifier l’authenticité de la déclaration fournie en vous rendant sur le site du gouvernement et en saisissant le numéro fiscal et le numéro de référence de la déclaration fournis par le locataire.
Pour les contrats de travail et les fiches de paie, vous pouvez vérifier l’existence de l’entreprise sur la page firma.com et contacter l’entreprise où le locataire est censé travailler pour vérifier l’exactitude de ces informations.
Vous pouvez voir l’adresse de l’entreprise sur les pages blanches. Des informations utiles au contrôle d’identité des locataires sont faciles à vérifier. La date de naissance sur la carte d’identité peut être comparée aux deuxième et troisième chiffres du numéro de sécurité sociale du contrat de travail, qui correspondent à l’année de naissance du locataire.
Il est important que le garant soit présent le jour de la signature du bail.
Opter pour la garantie loyers impayés (GLI)
Pour assurer le paiement des loyers et éviter les difficultés liées aux procédures de recouvrement, le bailleur peut contracter une assurance auprès d’une compagnie d’assurance privée. Il peut contracter une Garantie des loyers impayés (GLI), dont le coût est de 3 à 4 % du montant du loyer.
En cas d’insolvabilité du locataire, l’assureur indemnisera le propriétaire des loyers et des charges impayés. La protection va loin en couvrant les pertes locatives, le manque à gagner dus au départ prématuré des résidents des logements, et les frais de procédure de recouvrement ou d’expulsion.
Le bailleur peut convenir avec le locataire pour qu’il choisisse une caution afin de garantir les loyers impayés s’il ne souhaite pas recourir à une GLI.
Louer aux jeunes et aux salariés précaires grâce à la caution Visale
La caution Visale est une caution locative gratuite financée par Action Logement. Elle ne s’applique qu’aux types de locataires suivants :
- Jeunes de 18 à 30 ans, étudiants, enseignants ou quelle que soit leur situation professionnelle ;
- Salariés de plus de 30 ans dans une entreprise privée ou dans le secteur agricole, moins de 6 mois d’ancienneté (sans période d’essai confirmée en CDI) ou après une mutation professionnelle ;
- Propriétaires de baux mobiliers.
Pour bénéficier de la caution Visale, le propriétaire doit respecter un plafond de loyer. Cette caution lui offre une garantie de remboursement des loyers et des charges jusqu’à 36 mois pour un parc locatif privé.
Depuis 2019, les pertes de location potentielles sont également couvertes par la caution Visale.
Ce qu’il faut retenir
Avant la signature du bail, le bailleur peut mettre en place des mesures préventives qui limitent les risques de retard de paiement ou d’impayés de loyer. Il est recommandé de choisir un profil de locataire sérieux.
Il ne faut pas accepter de louer à n’importe qui et demander des factures récentes ou des justificatifs récents de paiement de loyers pour mettre le propriétaire à l’aise. N’hésitez pas à demander ces documents à toute personne qui souhaite louer votre logement.
Ces pièces justificatives garantissent qu’ils ont suffisamment de revenus pour payer le loyer et qu’ils sont à jour avec le bail en cours.
Vous pouvez souscrire des contrats d’assurance pour éviter de perdre de l’argent en cas d’insolvabilité de vos locataires. Les compagnies d’assurance vous verserons une indemnité à hauteur de loyer jusqu’à ce que la situation se stabilise.
Cela permet de compenser la perte de revenus lors d’une procédure judiciaire si le mauvais payeur continue d’occuper l’appartement sans payer le loyer.
Si vous faites face à un retard de loyer, contactez votre locataire et discutez avec lui pour en connaître les raisons. Le problème est rapidement résolu à l’amiable dans certains cas. Si les réticences persistent, la dette doit être recouvrée devant un tribunal.
Questions fréquemment posées sur les impayés de loyers
Comment annule-t-on une dette de loyer ?
Vous pouvez vous mettre d’accord avec votre locataire pour que le remboursement de la dette locative s’étale sur plusieurs mois. La contestation du loyer ne signifie pas que le locataire ne paie plus le loyer. Il peut le contester, mais il doit continuer à payer le loyer.
Qui peut aider à payer les impayés loyer ?
Cette aide peut être apportée par les mairies, les départements, les centres communaux d’action sociale (CCAS) ou encore les caisses d’allocation familiales (CAF). Il existe également un fonds de solidarité logement (FSL) qui aide un locataire à accéder ou à se maintenir dans un appartement locatif.
Comment puis-je obtenir un plan d’apurement ?
Pour préparer un plan d’apurement, le bailleur et son locataire doivent se mettre d’accord et convenir d’un remboursement réaliste, tenant compte des ressources du locataire.
Comment poursuivre en justice un locataire qui ne respecte pas son engagement vis-à-vis du loyer ?
Pour engager une procédure judiciaire, vous devez adresser une demande au juge de paix compétent de votre ressort ou selon votre lieu de résidence.
Le greffier prend connaissance de la demande et convoque les deux parties par courrier. Si le locataire ne se présente pas à la date annoncée, l’affaire passe en procédure par défaut.
Le juge de paix a le droit d’ordonner des mesures urgentes. Il se peut qu’il fasse appel à n l’intervention d’un expert ou ordonne une location temporaire.
Après le jugement, le propriétaire peut faire saisir les gages pour récupérer à temps l’argent perdu, sachant que les biens du locataire peuvent également être saisis. Si la situation ne semble pas propice au maintien du bail, le juge peut décider l’expulsion forcée du résident.
