L’hypothèque ou la caution constitue un choix essentiel que vous aurez à faire pour la validation de votre prêt immobilier auprès de la banque. Il s’agit d’une garantie de prêt que la structure vous demande en plus de l’assurance en vue de protéger ses fonds.
Lorsque vous ne parvenez pas à payer vos mensualités, cette garantie servira à couvrir votre dû. Ces deux garanties présentent chacune d’elles ses avantages et inconvénients. Votre choix dépend de votre situation.
La garantie caution est la meilleure option si vous désirez souscrire à un crédit immobilier. Elle est peu coûteuse, plus flexible et vous êtes à 100% propriétaire de votre bien. Vous pouvez toutefois choisir la garantie hypothèque lorsque vous n’envisagez pas de payer rapidement votre crédit ou de revendre le bien.
Hypothèque ou caution: un choix obligatoire
Les garanties hypothèque ou caution ne sont pas bien connues du grand public que l’assurance emprunteur en cas de souscription à un crédit immobilier. Vous aurez à choisir l’un ou l’autre pour couvrir votre crédit même lorsque vous disposez d’un contrat d’assurance. Ce dernier intervient uniquement dans les cas de décès, de perte d’emploi ou d’infirmité.
La caution ou l’hypothèque est utilisée par le prêteur s’il arrive que vous ne parvenez plus à payer vos mensualités comme prévu. Par exemple, vous quittez votre ancien emploi pour un nouvel emploi moins rémunéré.
Les établissements bancaires ne vous imposeront pas une option entre la caution et l’hypothèque. C’est pour cela que vous devez faire un excellent choix. Les deux garanties ont toutes deux comme rôle de permettre au prêteur de pouvoir récupérer son financement.
Vous aurez à évaluer de nombreux facteurs tels que les avantages et les inconvénients de chacune des deux garanties. Les coûts, la durée, la flexibilité de la caution et de l’hypothèque sont d’autres critères à prendre en compte avant de faire votre choix.
Avantages et inconvénients de l’hypothèque
L’hypothèque est une ancienne garantie utilisée par les banques pour couvrir leurs financements. Il s’agit d’un contrat juridique entre l’emprunteur et le prêteur qui autorise ce dernier à saisir les biens de l’emprunteur. Il faudrait que l’emprunteur ne parvienne plus à payer ses mensualités. La banque saisit les biens puis les vendra aux enchères pour récupérer ses fonds.
Le contrat de l’hypothèque est très simple à établir en collaboration avec un notaire. Cette garantie rassure beaucoup les banques qui sont disposées à allonger la durée de votre prêt. Vos paiements mensuels sont faibles puisque votre garantie complémentaire peut couvrir la majorité des crédits immobiliers.
Un an après le remboursement de l’entièreté de votre crédité, votre hypothèque est levée automatiquement. Vous n’aurez pas de frais à payer ni de démarche à accomplir.
Les inconvénients de la garantie hypothèque se présentent comme suit :
- Des investissements coûteux;
- Vous n’êtes pas entièrement propriétaire de votre bien jusqu’à ce que vous remboursiez tout votre prêt;
- Pour lever l’hypothèque avant la date fixée sur le contrat, vous aurez à dépenser pour les pénalités. Les démarches d’une mainlevée sont très astreignantes.
Les investissements concernent les frais d’enregistrement, les frais du notaire et d’autres taxes. Vous aurez à dépenser en moyenne 2% du montant total du crédit avant d’établir le contrat hypothèque;
En France, depuis 2021, le gouvernement a réduit de 0,1% les frais de notaire afin d’aider les emprunteurs qui choisissent cette option.
Avantages et inconvénients de la caution
Avec la garantie caution, une structure ou une personne se porte garant pour l’emprunteur auprès de sa banque. Lorsqu’il ne parvient pas à payer ses mensualités, le garant s’en charge, mais demandera ensuite à être remboursé.
Il existe trois types de caution auxquels vous pouvez faire appel pour le remboursement de vos prêts.
Ces cautions sont :
- Caution solidaire ;
- Structures de cautionnement mutuel ;
- Mutuelle fonctionnaire.
La caution solidaire: l’emprunteur fait appel à un ami ou à un membre de sa famille pour être son garant auprès de la banque. Cette caution est peu utilisée par les banques à condition que l’emprunteur apporte d’autres garanties suffisantes.
Les structures de cautionnement mutuel: l’emprunteur cotise auprès de la structure qui se charge de payer ses échéances. Ce sont des sociétés reconnues pour couvrir les achats de logement, terrain ou autres projets immobiliers.
La mutuelle fonctionnaire: cette caution concerne les travailleurs de la fonction publique qui ont adhéré à une mutuelle. Dans la majorité des cas, ils bénéficient gratuitement de cette caution.
La caution n’est soumise à aucune taxe et contrairement à l’hypothèque, vous n’aurez pas besoin d’un notaire. Vous n’avez pas non plus à prévoir des fonds pour une éventuelle mainlevée en cas de paiement rapide du prêt.
Le choix de la caution vous permettra de mieux sécuriser vos biens et vous êtes rassuré d’être son seul et unique propriétaire. Les organismes de cautionnement ne peuvent saisir votre bien et le vendre afin d’être remboursés. Ils vous proposeront un arrangement à l’amiable comme un échelonnement de dettes.
Les banques sont libres de choisir les organismes de cautionnement avec lesquels ils veulent travailler, ce qui n’arrange pas tous les emprunteurs. Certaines banques peuvent refuser votre caution parce que l’organisme n’est pas agréé par leurs structures. Il est possible que l’organisme de cautionnement refuse de couvrir votre dette parce qu’il ne juge pas votre dossier solide.
Autres paramètres à analyser avant de faire votre choix
Pour effectuer un meilleur choix entre l’hypothèque et la caution, vous devez comparer les coûts, la durée et la flexibilité.
Le coût
Le montant de l’hypothèque est évalué à 1,9% du montant total du prêt. Il couvre les frais de prestation du notaire et la taxe sur valeur ajoutée qui représente à elle seule 20% des 1,9%. D’autres frais entrent en compte lorsque vous choisissez l’option hypothèque.
Lorsque vous anticipez le remboursement de votre crédit, les frais de mainlevée représentent en moyenne 0,75% du montant du crédit.
Lorsque vous choisissez la garantie caution, vous devez juste payer entre 150 et 600 euros de commission de caution. Le Fond Mutuel de Garantie FMG demandera une participation de 0,8% du montant du prêt.
Un forfait d’au moins 200 euros est à ajouter, mais le total ne dépassera pas les investissements pour une garantie hypothèque. Il est à noter que vous pouvez récupérer plus de 74% de votre participation au FMG.
La durée
La durée de l’hypothèque est la même que celle de votre emprunt, mais elle sera levée un an après le remboursement de votre prêt. Une hypothèque ne peut pas dépasser 50 ans et un emprunt ne peut durer plus de 30 ans.
La durée d’une caution est de 30 ans lorsque vous contractez le crédit pour l’achat d’une maison. Si vous envisagez de travailler sur votre terrain ou d’acheter un terrain avec le crédit, la durée de la caution est de 20 ans.
La souplesse
De nombreux emprunteurs pensent que la garantie caution est plus souple et flexible que la garantie hypothèque. Dans le premier cas, si vous rencontrez des difficultés financières, votre garant peut prendre en charge le remboursement de la banque. Vous aurez ensuite à discuter des issues amiables pour lui rembourser son geste.
Que choisir entre la caution ou l’hypothèque?
Outre l’analyse des divers critères, vous devrez prendre en compte votre âge, votre situation professionnelle, personnelle et vos projets. L’hypothèque peut s’avérer être une option appropriée lorsque votre maison n’est pas à revendre.
Dans ce cas, vous ne serez pas obligé de payer des frais de mainlevée. La garantie caution est rapide et simple à mettre en place. Elle conviendrait beaucoup à un jeune qui envisage de vendre ultérieurement le bien pour s’installer ailleurs avec sa petite famille.
