Publié par : Clémence Lévêque-Batailly — Rédactrice en chef
En France métropolitaine, la vente d’une maison classée E ou d’un immeuble de logements en monopropriété classé E nécessite un audit énergétique depuis le 1er janvier 2025. Ce document complète le DPE et doit être remis à l’acquéreur dès la première visite. Il n’oblige pas le vendeur à réaliser les travaux préconisés, mais permet à l’acheteur d’en anticiper le coût et l’organisation.
Vente d’un logement E : vérifier d’abord le type de bien
L’obligation d’audit énergétique réglementaire ne dépend pas uniquement de l’étiquette énergétique. Elle concerne les maisons individuelles et les bâtiments à usage d’habitation comprenant plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique. Un appartement vendu séparément dans une copropriété n’entre pas dans ce dispositif, même avec un DPE E.
Testez vos connaissances sur l’audit énergétique DPE E
Répondez aux six questions, puis validez pour découvrir votre score et les corrections.
| Situation | Audit réglementaire pour la vente |
|---|---|
| Maison individuelle classée E en métropole | Obligatoire |
| Immeuble de logements classé E en monopropriété, en métropole | Obligatoire |
| Appartement classé E vendu dans une copropriété | Non, au titre de cette obligation |
| Bien classé E dans les territoires ultramarins concernés | Extension prévue au 1er janvier 2028 |
Les copropriétés peuvent être soumises à d’autres obligations, notamment concernant le DPE collectif : il ne faut pas les confondre avec l’audit réglementaire de vente. En métropole, les classes F et G sont également concernées par l’audit, et l’extension aux biens classés D est prévue au 1er janvier 2034.
Pour un bailleur, la logique est différente : la mise en location d’un logement E ne déclenche pas, à elle seule, cet audit de vente. En revanche, les exigences de décence énergétique prévoient l’exclusion des logements classés E de la location à partir de 2034 en métropole, selon les conditions d’application prévues. Un audit volontaire peut donc servir à préparer les travaux.
Le DPE donne une classe, l’audit construit un parcours
Le diagnostic de performance énergétique situe le logement sur une échelle allant de A à G, selon sa consommation conventionnelle d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. La classe E signale une performance médiocre, sans appartenir aux classes F et G généralement désignées comme des passoires thermiques.
Les plages associées à la classe E se situent entre 250 et 330 kWh d’énergie primaire/m²/an et entre 50 et 70 kg de CO2/m²/an. La classe finale dépend du critère le plus défavorable entre énergie et climat : il ne suffit donc pas de regarder la seule consommation.
| Point de comparaison | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Fonction | Évaluer et classer le logement | Définir des parcours de rénovation chiffrés |
| Contenu | Consommations, émissions, recommandations | État initial, scénarios, performances attendues, coûts et aides |
| Validité | 10 ans en principe, sauf exceptions | 5 ans |
| Effet sur le bâtiment | Aucun travail réalisé | Aucun travail réalisé : il s’agit d’une étude |
Il faut aussi distinguer l’échelle des lettres de l’ordre réel du chantier. Passer de E à C constitue un résultat calculé, pas une consigne d’exécution. Une isolation des murs peut modifier la pose future des fenêtres ; une meilleure étanchéité exige une ventilation adaptée. Pour comparer deux parcours, regardez donc leurs interfaces : un scénario qui évite de déposer deux fois les mêmes équipements peut être plus cohérent qu’une succession de petits gains indépendants.
Deux scénarios pour rénover sans oublier les points faibles
L’audit repose sur une visite obligatoire du bâtiment et sur la méthode de calcul utilisée pour le DPE. Il analyse les déperditions, les équipements, les ponts thermiques, l’étanchéité à l’air et les conditions d’aération. Les consommations estimées restent conventionnelles : les factures réelles dépendront aussi de la météo et des habitudes des occupants.
Les six postes examinés ensemble
Le professionnel étudie les murs, les planchers bas, la toiture, les menuiseries extérieures, la ventilation et le chauffage associé à l’eau chaude sanitaire. L’objectif est de proposer un ensemble cohérent, plutôt qu’un remplacement automatique de chaudière ou de fenêtres. Isoler sans traiter le renouvellement de l’air peut notamment favoriser des problèmes d’humidité.
Le rapport présente les performances avant et après travaux, les économies attendues, les émissions, une estimation du coût des interventions et les aides potentiellement mobilisables. Il distingue notamment l’énergie primaire, exprimée en kWhEP/m²/an, de l’énergie finale, exprimée en kWhEF/m²/an.
Un parcours par étapes et une rénovation en une fois
L’audit comporte au moins deux propositions. Le parcours par étapes prévoit un gain d’au moins deux classes à la première étape et le traitement d’au moins deux postes d’isolation. Son objectif final est la classe B au minimum. L’autre proposition organise une rénovation en une seule étape pour atteindre le niveau visé par la réglementation.
Des adaptations sont possibles en présence de contraintes techniques, patrimoniales ou de coûts disproportionnés, notamment lorsque les travaux dépassent 50 % de la valeur du bien. Ces obstacles doivent être justifiés dans le rapport. Pour un logement initialement classé E, un parcours aménagé vise au minimum la classe C : une difficulté ne dispense donc pas simplement de toute réflexion sur la rénovation.
Commander un audit conforme et préparer la visite
Le vendeur commande et paie l’audit. Selon le bâtiment, il peut recourir à un bureau d’études qualifié, à un architecte ayant suivi la formation requise ou, pour une maison individuelle, à un diagnostiqueur disposant de la certification adaptée. La seule capacité à réaliser un DPE ne suffit pas à prouver l’habilitation pour l’audit.
Consultez l’annuaire France Rénov’ ou celui des diagnostiqueurs certifiés, puis vérifiez le périmètre de qualification, l’assurance professionnelle et l’adaptation de l’offre au bien concerné. Le professionnel doit effectuer au moins une visite et ne peut pas sous-traiter l’audit.
Pour rendre cette visite utile, rassemblez les documents disponibles :
- le DPE en cours de validité et les anciens diagnostics utiles ;
- les plans, surfaces et informations sur les extensions ;
- les factures de travaux et justificatifs des isolants posés ;
- les caractéristiques du chauffage, de l’eau chaude et de la ventilation ;
- les documents signalant d’éventuelles contraintes patrimoniales.
Prévoyez l’accès aux combles, au sous-sol et aux équipements. Les factures d’énergie peuvent aider à comprendre les usages, mais ne remplacent pas l’analyse conventionnelle. Demandez aussi un délai de livraison écrit : mieux vaut disposer du rapport avant d’organiser les visites commerciales.
Prix, aides et remise à l’acquéreur : sécuriser la suite
Le tarif de l’audit n’est pas réglementé. ORIA évoque un prix indicatif de 400 à 800 euros, qui ne constitue ni un plafond ni un tarif garanti. La surface, la complexité du bâtiment et le nombre de logements influencent le devis. Comparez plusieurs offres à contenu équivalent, notamment les scénarios, les explications et les éventuelles corrections incluses.
Les montants de travaux figurant dans le rapport restent des estimations, pas des devis d’entreprises. MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie et certaines aides locales peuvent contribuer au financement selon le projet et les conditions d’éligibilité. Le recours à des entreprises RGE est nécessaire pour de nombreuses aides. Ne considérez pas non plus le financement de l’audit de vente comme automatique : faites vérifier votre situation par un conseiller France Rénov’ avant tout engagement.
L’audit doit être remis dès la première visite, sur papier ou par voie électronique, puis intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Attendre la signature pour le commander expose à des retards et à des contestations sur l’information délivrée.
L’acquéreur reste libre de réaliser ou non les travaux proposés. Pour décider, il peut utiliser le rapport comme base de discussion avec des entreprises, vérifier les aides et prévoir un budget global d’acquisition et de rénovation. Une maison classée E peut être vendue sans travaux préalables : l’enjeu est de fournir les documents obligatoires et une information claire sur son état énergétique.
