O investimento na Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permite gerar rendimentos adicionais sem restrições de gestão. No entanto, a tributação francesa pode afectar a rendibilidade líquida. Entre a escala progressiva do imposto sobre o rendimento e as quotizações sociais, a carga fiscal global é frequentemente superior a 47% para os contribuintes de alto nível. Dominando o mecanismoImposto SCPIé, portanto, essencial transformar um investimento bruto num desempenho líquido real.
Princípios de tributação do rendimento imobiliário em SCPI
O SCPI é uma estrutura fiscalmente transparente. A empresa não paga imposto de renda; Os parceiros são pessoalmente tributados proporcionalmente às suas acções. A maior parte da renda paga vem das rendas recebidas: é renda de propriedade.
A escala progressiva e as taxas sociais
Para um residente fiscal francês, o rendimento dos SCPI é acrescentado ao outro rendimento familiar. Estão sujeitos ao regime progressivo do imposto sobre o rendimento (IR). Dependendo da sua taxa marginal, a taxa pode ser de até 45%. Além disso, as contribuições sociais são sistematicamente adicionadas à taxa de 17,2%. Para um aforro na fracção de 30%, a carga fiscal total é de 47,2% em cada euro cobrado.
Tratamento das receitas financeiras
Um SCPI às vezes mantém uma parte de seu dinheiro em apoio financeiro de curto prazo. Os juros gerados são redistribuídos aos parceiros sob a forma de receitas financeiras. Estes ganhos estão geralmente sujeitos a uma redução fixa específica (SPF) de 30%, incluindo impostos e contribuições sociais. O investidor pode optar por impostos à escala, se tal apresentar uma vantagem, embora isso seja raro.
Escolha entre micro-driving e dieta real
A escolha do sistema fiscal constitui o primeiro passo na optimização. Depende do montante total do seu rendimento imobiliário anual e da natureza dos seus outros investimentos imobiliários.
O esquema de micro-bottom: a redução forfetária
O sistema de microfinanciamento permite uma redução fixa de 30% do rendimento bruto. O imposto é calculado em 70% dos montantes cobrados. Para se qualificar, são necessárias duas condições: o seu rendimento de propriedade bruta anual não deve exceder 15.000 €, e você deve ter pelo menos uma propriedade para aluguer ao vivo nu. Se você só tem ações do SCPI, você não pode reivindicar o microfoiler.
Regime efectivo: despesas de dedução
O regime real é obrigatório para além de 15 000 € rendimentos provenientes de terras ou por opção. A sua força reside na possibilidade de deduzir os encargos reais. A sociedade gestora deduz o imposto sobre a manutenção e a propriedade antes do pagamento do rendimento. No nível pessoal, você pode deduzir juros sobre o empréstimo para adquirir suas ações. Esta dedução reduz a matéria colectável ou mesmo cria um défice de propriedade que pode ser transitado por mais de 10 anos.
A aquisição de acções é um período crucial. Ao optar pelo financiamento do crédito, o investidor transforma um encargo financeiro numa alavanca fiscal. Esta ligação entre o custo da dívida e a redução da matéria colectável permite atenuar a carga fiscal durante os primeiros anos de detenção. Este foco estratégico é muitas vezes negligenciado em favor de uma compra em dinheiro que expõe imediatamente os aforradores à tributação total.
Três alavancas para reduzir a tributação
Diante dos altos impostos fundiários, existem várias soluções para acomodar suas ações em envelopes mais brandos ou para aproveitar as convenções internacionais.
As vantagens do SCPI europeu
Investir em SCPIs com ativos na Alemanha, Espanha ou Países Baixos oferece uma vantagem fiscal. De acordo com convenções internacionais destinadas a evitar a dupla tributação, os rendimentos recebidos no estrangeiro não apoiam contribuições sociais francesas de 17,2%. Além disso, o imposto sobre o rendimento é calculado utilizando métodos que são frequentemente mais vantajosos do que o imposto convencional sobre as rendas francesas. Para um investidor do MIT 30%, o ganho líquido pode estar entre 1% e 1,5% de rendimento adicional.
Desmembramento de propriedade: propriedade privada
O desmembramento consiste em separar o usufruto (direito de coletar renda) da propriedade nua (propriedade das paredes). Ao comprar apenas propriedade nua por um período fixo (5 a 15 anos), o investidor beneficia de um desconto sobre o preço de compra. Durante este período, não recebe rendimentos e, por conseguinte, não temImposto SCPIpara pagar. Esta é uma estratégia ideal para contribuintes altamente tributados que querem construir uma riqueza de pensões, quando seu MIT é provável ter diminuído.
Seguro de vida: dotação financeira
A posse de SCPIs dentro de um contrato de seguro de vida permite extrair impostos do rendimento da propriedade. As rendas são reinvestidas no contrato e só são tributadas quando uma compra é feita. É então a tributação do seguro de vida que se aplica (ou seja, uma PPU de 30 % ou uma escala após dedução). No entanto, a seguradora recolhe taxas de gestão de unidades de conta, que podem corroer o desempenho em relação à detenção em linha.
Tributação das mais-valias durante a revenda
Quando as ações são revendidas, a mais-valia realizada está sujeita ao regime de ganhos de propriedade dos indivíduos. O ganho é tributado a uma taxa fixa de 19 por cento para a IRR e 17,2 por cento para as contribuições sociais.
Um sistema de subsídios de detenção reduz a tributação ao longo dos anos:
- Isenção total do imposto de renda após 22 anos de detenção.
- Total isenção de contribuições sociais após 30 anos de detenção.
A empresa gestora também pode vender edifícios no parque habitacional. Se estas vendas gerarem ganhos de capital, serão tributadas em nome de cada parceiro segundo as mesmas regras de desconto, e os montantes são geralmente cobrados na fonte pelo SCPI.
Retorno fiscal: instruções de utilização
A declaração de imposto sobre o rendimento da SCPI exige uma distinção entre os rendimentos franceses, estrangeiros e financeiros. As sociedades coletivas fornecem um documento para auxiliar na declaração: l-Impressed Tax Unique (IFU).
| Tipo de rendimento | Forma principal | Caixa específica |
|---|---|---|
| Rendimentos fundiários (Real) | 2044 | Linha 110 |
| Rendimentos fundiários (Micro) | 2042 | Caixa 4BE |
| Rendimentos estrangeiros | 2047 | Secção Convencional |
| Rendimentos financeiros | 2042 | Caixa 2TR |
IFU detalha as caixas para completar em seu retorno 2042 e seus horários. Manter este documento durante pelo menos três anos, se verificado. A maioria das plataformas de investimento oferecem simuladores para antecipar o impacto fiscal de seu investimento com base em sua situação pessoal, uma ferramenta valiosa para validar a relevância de um investimento antes de envolver.
SeImposto SCPIpode parecer pesado por defeito, o arsenal jurídico francês oferece alavancas de otimização. Seja através da escolha do crédito, da orientação para o mercado europeu ou da utilização do desmembramento, cada investidor pode encontrar uma solução para proteger os seus rendimentos e sustentar os seus bens.
