A transferência dos seus activos imobiliários, mantendo o direito de viver, existe uma estratégia comum. Atravessando o curso de 70 anos, no entanto, altera a equação fiscal e legal desta transação. Se a ideia recebida quer que seja tarde demais para otimizar sua sucessão, odoação em propriedade nuacontinua sendo uma ferramenta efetiva, desde que a escala de cálculo e as especificidades civis sejam controladas.
O mecanismo de desmembramento da propriedade após 70 anos
A doação de propriedade nua é baseada no desmembramento. Retenção do dadorusufructo direito de ocupar a propriedade ou recolher o seu aluguer. O beneficiário recebe opropriedade nua. Com a morte do doador, o usufruto falecido e o done tornam-se proprietário pleno automaticamente, sem qualquer formalidade adicional ou direitos de herança na propriedade.
Impacto da idade no valor fiscal
O ponto de passagem de 70 anos determina o valor tributário da propriedade de acordo com o artigo 669 do Código Geral de Impostos. A escala define o valor da propriedade nua por faixas etárias.
| Idade do dador | Valor do usufruto | Valor da propriedade privada |
|---|---|---|
| 61 a 70 anos | 40 % | 60 % |
| 71 a 80 anos | 30 % | 70 % |
| 81 a 90 anos | 20 % | 80 % |
Se você der a propriedade nua de um apartamento em 69, você é tributado em 60% do seu valor. Aos 71, esta base tributável sobe para 70%. Este aumento da base tributária incentiva a ação antes dos 70 anos, mas a transação permanece vantajosa após os 70, em comparação com a transmissão total até o óbito.
Manutenção do ambiente de vida
O presente com reserva usufruto oferece segurança psicológica. O dador fica em casa. Ele não pode ser expulso e pode decidir alugar a propriedade para financiar uma casa de repouso. Essa liberdade de uso é o principal critério para idosos que desejam antecipar sua sucessão sem perder seu caminho.
Fiscalidade e reduções: optimizar a transmissão tardia
O sistema francês permite a redução das taxas de doação através de subsídios legais, que dependem da relação de parentesco.
Descontos disponíveis por beneficiário
Cada pai desiste de100 000 € por filhoA cada 15 anos sem direitos. Para os netos, este subsídio é 31.865 €Para uma propriedade de 300.000 € na posse nua em 72 anos, o valor do imposto é 210 000 € (70 por cento de 300.000) €). Após a redução de 100 000 €, os direitos são calculados em 110 000 €.
Doação congela o valor da propriedade no dia do ato. Em um mercado imobiliário crescente, é uma vantagem: os direitos são pagos sobre o valor presente, mas o valor excedente futuro é devido aos herdeiros sem impostos no momento da morte. A doação permite transferir o crescimento da herança para a próxima geração, mantendo o gozo das muralhas.
A renovação das reduções
O período de cobrança fiscal é de 15 anos. Uma doação de 71 anos requer 86 anos para reconstituir a redução de 100.000 €Se o doador morrer antes desse tempo, a doação inicial permanece ganha e as taxas pagas não são reclamadas. Apenas o restante do subsídio não utilizado é utilizado para o restante da propriedade.
Principais passos e o papel do notário
Qualquer doação imobiliária requer umato autênticoEm frente ao tabelião. Este profissional assegura a segurança jurídica da operação.
Elaboração de cláusulas de protecção
O contrato pode incluir cláusulas de protecção. ACláusula de Reversão Usufructpermite que o cônjuge sobrevivente mantenha o usufruto da morte do primeiro. Acláusula de retorno convencionalpermite que o doador recupere a propriedade se o done morrer diante dele sem descendência, impedindo assim que a propriedade saia da propriedade familiar.
O custo do ato notarial
As taxas notárias incluem:Emolumentos proporcionaiscalculado sobre o valor da propriedade plena,contribuição para a segurança imobiliária(0,10% do valor) e imposto sobre a publicidade imobiliária. O doador pode suportar os custos das taxas notárias e das taxas de doação sem que tal seja considerado uma doação adicional pelas autoridades fiscais.
Limites e pontos de vigilância após 70 anos
A doação sem propriedade tem restrições para avaliar antes de assinar.
Gestão de obras e despesas
A lei divide as acusações entre usufructor e proprietário nu. O usufructuary paga as taxas correntes (imposto fundiário, manutenção), enquanto o proprietário paga oGrandes reparações(paredes, telhados) de acordo com os artigos 605 e 606 do Código Civil. É aconselhável fornecer no ato uma distribuição diferente das despesas, a fim de proteger o doador cuja renda poderia diminuir.
O acordo necessário para a revenda
A propriedade desmembrada não pode ser vendida sozinha pelo usufrutuário ou pelo proprietário nu. Têm de concordar com o preço. No caso de uma venda, o preço é distribuído entre eles de acordo com a taxa de imposto em vigor. Esta interdependência pode bloquear projectos. Alguns preferem passar por umSociété Civile ImmobilièrePara uma gestão mais flexível das acções.
Respeito pela reserva hereditária
A doação não deve deserdar uma criança. Areserva hereditáriaProteger todos os herdeiros. Se o valor indicado exceder o montante disponível, os outros herdeiros podem tomar uma ação de redução à morte. Apartilha de donativosé muitas vezes a solução para distribuir bens entre todos os herdeiros de forma definitiva e evitar qualquer disputa sobre ganhos latentes.
