Publicado por: Clemence Bispo Batailly — Editor Chefe
Vender ações SCPI é muitas vezes mais simples do que vender imóveis online, mas a transação não é imediata. Depende primeiro de um ponto simples: é o seu SCPI Capital variável ou Capital fixo ? Esta distinção depende do formulário a preencher, do método de fixação do preço, do prazo de revenda e, em alguns casos, da necessidade de aceitar um desconto para recuperar liquidez.
Antes de vender: identificar o tipo de SCPI e o padrão certo
O primeiro passo é verificar os estatutos do seu SCPI, consultando a newsletter trimestral, a nota informativa ou o espaço do seu cliente. Um capital variável SCPI organiza retiradas através da sociedade gestora, enquanto um capital fixo SCPI passa normalmente através de um mercado secundário onde são feitas compras e vendas de encomendas.
SCPI: Compreender a diferença entre vendas e retirada de ações · O mediador da AMF esclarece as regras de validade e de funcionamento entre as ordens de venda e os pedidos de retirada das ações da SCPI.
A razão da venda também conta. A necessidade de fluxo de caixa rápido, uma arbitragem de propriedade, uma sucessão ou o fim de um objetivo fiscal não levam à mesma decisão. Se você vender porque o retorno é temporariamente para baixo, compare a perda potencial com a revenda com a renda futura que você renuncia. A escolha certa depende tanto do timing como do preço.
Não se esqueça do horizonte de investimento
A SCPI continua a ser um investimento imobiliário a longo prazo. A duração recomendada da detenção é muitas vezes 8 a 10 anos, nomeadamente devido ao facto de os custos de subscrição, geralmente incluídos entre 8% e 12%, pesar pesado se você vender muito cedo. Alguns investidores mantêm suas ações por muito mais tempo, com uma vida útil típica de até 25 anos de acordo com os seus objectivos patrimoniais.
Antes de iniciarmos a venda, devemos, portanto, perguntar-nos se a urgência justifica a saída. Se você pode esperar alguns meses, às vezes você terá mais margem para escolher o preço certo, limitar um desconto ou desfrutar de um período de mercado mais favorável. Num SCPI, o tempo continua a ser uma alavanca importante.
capital variável ou capital fixo IPSC: dois procedimentos muito diferentes
A revenda de ações da SCPI não segue um único regime. Em ambos os casos, a operação é supervisionada, mas o papel da empresa gestora e a velocidade de execução mudam significativamente. O modo de saída influencia, portanto, o nível de flexibilidade, o preço de venda e o risco de espera.
capital variável SCPI: pedido de retirada
Para um capital variável SCPI, você envia um Pedido de levantamento A empresa gestora. O documento geralmente especifica sua identidade, o número de ações a serem vendidas, as referências de sua conta associada e os documentos de apoio solicitados. A empresa gestora regista a sua ordem de retirada e trata-a de acordo com as regras do SCPI.
A retirada é geralmente executada se novas assinaturas forem usadas para compensar saídas. Por outras palavras, a sua liquidez depende do saldo entre os investidores que entram e os que saem. Quando a coleta é suficiente, a revenda pode ser fluida. Se os pedidos de retirada se multiplicarem, a espera aumenta e a saída pode exigir mais paciência.
Capital fixo SCPI: mercado secundário
Para um capital fixo SCPI, a venda é mais frequentemente através do mercado secundário. Você envia uma ordem de vendas com o número de ações envolvidas e o preço desejado. A transação ocorre quando um comprador aceita as condições ou quando um confronto periódico das ordens permite determinar um preço de venda.
Este sistema às vezes deixa o vendedor mais controle sobre o seu preço, mas impõe uma realidade simples: se o preço cobrado é muito alto em comparação com as ordens de compra, as ações permanecem esperando. Por outro lado, um preço mais atractivo pode acelerar a venda, ao preço de uma rendibilidade final menos favorável. Também, é possível, com um acordo direto entre vendedor e comprador.
| Tipo de SCPI | Canal principal | Preço de venda | Ponto de vigilância |
|---|---|---|---|
| Capital variável | Pedido de levantamento da sociedade gestora | Calculado de acordo com os termos e condições do SCPI | Dependência em novas assinaturas |
| Capital fixo | Mercado secundário ou venda por licença | Fixado pelo vendedor ou por confronto oferta / demanda | Risco de espera ou de desconto |
| Transferência de autoridade | Acordo direto entre vendedor e comprador | Negociação entre as partes | Segurança administrativa e jurídica |
Prazo, taxas e preços: o que realmente faz o resultado variar
O prazo para vender ações SCPI nunca é garantido. Depende do tipo de SCPI, do volume de ações proposto, do estado do mercado imobiliário, da cobrança, da reputação da empresa gestora e do nível de preços solicitado. Como resultado, a liquidez varia de acordo com a demanda, e duas vendas em contextos próximos podem levar a atrasos diferentes.
Custos a prever
Taxas de assinatura, muitas vezes entre 8% e 12%em geral, já estão integrados na economia de investimento global. Explicam porque uma revenda demasiado rápida pode cristalizar uma perda, mesmo que o valor da parte não se moveu muito. Dependendo dos documentos contratuais, podem também existir custos administrativos ou de transformação.
Em algumas plataformas especializadas, as taxas de publicidade podem ser oferecidas gratuitamente por um período limitado. Esta oferta pode reduzir o custo da abordagem, mas não substitui a análise do Preço de venda líquido, condições de transação e segurança do processo. O custo real está sempre além da mera exibição comercial.
Preço, desconto e surcote
Para um capital fixo SCPI, o preço de venda pode ser inferior ou superior a um valor de referência, dependendo da tensão entre vendedores e compradores. Uma corte de cabelo pode acelerar a revenda, mas reduz o capital recuperado. Uma Surcote pode ser possível em um SCPI procurado, mas aumenta o risco de não encontrar tomadores rapidamente.
A abordagem certa é raciocinar a preços líquidos e a tempo. Você quer vender rapidamente, vender ao melhor preço possível, ou encontrar um compromisso aceitável? Esta pergunta deve ser feita antes de completar a ordem de venda, uma vez que condiciona toda a estratégia. Neste tipo de transacção, um preço coerente permanece frequentemente mais eficiente do que um preço teórico demasiado ambicioso.
Liquididade: porque algumas ações vendem rapidamente e outras não
A liquidez de um SCPI depende principalmente da clareza da oferta e do interesse dos compradores. Algumas ações são vendidas mais facilmente porque têm informações legíveis, um preço percebido como consistente e uma história tranquilizadora. Outros exigem mais tempo, não porque sejam necessariamente menos bons, mas porque o comprador quer mais visibilidade antes de se posicionar. Para vender em boas condições, é, portanto, necessário apresentar documentos claros, um preço compreensível e um arquivo sem zona de sombra sobre os custos.
Fatores que incentivam a revenda
Um SCPI amplamente distribuído, com informações regulares e um mercado secundário ativo, é geralmente mais fácil de vender do que um SCPI confidencial ou não solicitado. O número de ações a serem vendidas também acontece: um pequeno volume encontra um comprador mais facilmente, enquanto um grande bloco pode exigir várias contrapartes.
O contexto também conta. Um período de incerteza sobre os bens imobiliários, um declínio na recolha ou numerosas retiradas podem atrasar as transacções. Por outro lado, um SCPI cuja estratégia permanece compreensível e cujo preço é considerado atrativo pode continuar a atrair juros. A liquidez nunca é congelada.
Plataformas, conselheiros e GTC
Para facilitar a venda, você pode passar pela empresa gestora, um consultor ou uma plataforma especializada como o 2o mercado. Essas soluções podem ajudar a apresentar a oferta, encontrar potenciais compradores, organizar a assinatura eletrônica, por exemplo via DocuSign, ou garantir a transação quando a intervenção de um notário é necessária.
Enviado-por-casa continua a ser possível. Você encontra um comprador e você concorda em um preço. Esta opção pode ser eficaz num círculo familiar ou patrimonial, mas exige o cumprimento dos requisitos da sociedade gestora para garantir que a transferência da propriedade das acções esteja devidamente registada. Existe flexibilidade, mas não fornece um quadro claro.
Preparação para venda sem más surpresas fiscais ou patrimoniais
A tributação não deve ser tratada depois do facto. A revenda pode resultar em excedente ou perda de valor dependendo do preço de compra, preço de venda e encargos aplicáveis. As receitas distribuídas até à venda devem também ser tidas em conta no seu balanço global, uma vez que fazem parte do resultado da transacção.
A lista de verificação útil antes de enviar o pedido
- Verificar se o SCPI é capital variável ou capital fixo.
- Leia os termos e condições de retirada ou venda em documentos oficiais.
- Determine o número de ações para venda e o preço desejado se você estiver no mercado secundário.
- Compare o preço líquido esperado com o preço de compra e as receitas já coletadas.
- Antecipar o impacto fiscal com um consultor se os montantes forem significativos.
- Prepare provas de identidade, propriedade de ações e detalhes bancários.
- Avaliar se uma venda parcial é suficiente para cobrir a sua necessidade de liquidez.
As vendas parciais são muitas vezes subestimadas. Permite a recuperação de parte do capital, mantendo simultaneamente a exposição ao SCPI e futuras receitas potenciais. Esta é uma solução útil se a sua exigência de dinheiro for limitada ou se quiser evitar sair num período de mercado desfavorável. Oferece também mais flexibilidade do que a eliminação total.
Otimizar sem correr riscos desnecessários
Para otimizar a revenda, comece pedindo à empresa gestora o status do livro de pedidos ou informações de liquidez disponíveis. Em capital fixo SCPI, observe os preços mais recentes enfrentados se a informação for acessível. Em um capital variável SCPI, descubra o volume de pedidos de retirada pendentes. Estes parâmetros de referência ajudam a estabelecer um preço mais realista.
Finalmente, não confunda velocidade e segurança. Uma transação bem documentada, com um formulário devidamente preenchido, uma assinatura rastreável e um preço consistente, é mais provável que tenha sucesso sem bloquear. Vender um SCPI não é complicado, mas é uma operação patrimonial que merece alguns cheques antes de transformar suas ações em dinheiro.
